Genehmigtes Gewerbeobjekt mit gesichertem Mietverhältnis und Entwicklungsreserve zum Wohnen

Ein Stück Eisenbahngeschichte in aktiver Nutzung

Bei dem angebotenen Objekt handelt es sich um die ehemalige Güterhalle des Bahnhofs Niederwalluf - ein langgestreckter, im Grundriss klar gegliederter Bahnbau, der nach der Aufgabe des Güterumschlags aus dem Bestand der Deutschen Bahn in Privateigentum überführt und seither durchgehend gewerblich genutzt wird. Der Charakter des Baus ist dabei vollständig erhalten geblieben: der schlichte, funktionale Baukörper aus Bruchsteinmauerwerk, das flach geneigte Pultdach, die durchlaufende Laderampe zur Gleisseite und die großen Öffnungen, die einst dem Güterumschlag dienten und dem Innenraum heute außergewöhnlich viel Licht und Raumhöhe geben.

Das Gebäude erstreckt sich über eine Länge von rund 25 Metern bei einer Breite von rund 5,50 Metern. Im Erdgeschoss stehen dadurch etwa 137,50 m² zusammenhängende, stützenarme Hallenfläche mit einer lichten Höhe von rund 3,90 Metern zur Verfügung - ein Zuschnitt, wie er für Werkstatt-, Fertigungs- und Lagernutzungen ideal ist und in Ortslagen dieser Qualität nur selten angeboten wird. Darunter liegt ein Untergeschoss von rund 143,64 m², das als Lager-, Trocken- und Nebenfläche dient. Insgesamt umfasst das Gebäude damit rund 280 m² Bruttogrundfläche und über 860 m³ umbauten Raum.

Genehmigte gewerbliche Nutzung - nicht bloß Bestandsschutz
Ein für Erwerber wesentlicher Punkt: Die heutige Nutzung ist nicht historisch gewachsen, sondern wurde förmlich beantragt. Für das Vorhaben "Nutzungsänderung einer Güterhalle in einen Gewerbebetrieb (Tischlerei)" liegt ein vollständiger, von einem Entwurfsverfasser erstellter Bauantrag an die Untere Bauaufsichtsbehörde des Rheingau-Taunus-Kreises vor - einschließlich Baubeschreibung, Betriebsbeschreibung nach Immissions- und Arbeitsschutzrecht, Entwässerungsbeschreibung und wasserrechtlicher Anzeige für die Heizöllagerung.
Seither wird das Gebäude als Maschinenbau-Betrieb mit angeschlossener Tischlerei genutzt.

Für den Käufer bedeutet das: Die gewerbliche Nutzung des Objekts ist behördlich dokumentiert und in ihren Rahmenbedingungen beschrieben. Der zugehörige Genehmigungsbescheid wird bei der Bauaufsichtsbehörde angefordert und im Datenraum bereitgestellt.

Bauweise, Ausstattung und Haustechnik
- Massiver Bestandsbau in klassischer Bahnbauweise mit prägendem Bruchsteinmauerwerk
- Pultdach mit bituminöser Eindeckung
- Fenster und Außentüren in Holz, ausgeführt mit Schallschutzverglasung zur Bahnseite
- Große, zusammenhängende Werkstattfläche im Erdgeschoss, stützenarm und gut belichtet
- Erhaltene Laderampe - ebenerdige Andienung für Anlieferung und Materialumschlag
- Unterkellerung nahezu über die gesamte Gebäudefläche
- Gasheizung
- einige Starkstromanschlüsse mit 16 & 32 Ampere sind vorhanden
- Anschluss an die öffentliche Abwasseranlage mit zentraler Kläranlage
- Betriebsbereite Werkstattinfrastruktur: zentrale Späneabsauganlage, Druckluftversorgung über Kompressor, Bereich für Oberflächenbehandlung

Vermietungssituation - Erträge ab dem ersten Tag
Der Verkäufer ist Tischlermeister und führt seinen Betrieb in der Halle. Er bleibt dem Objekt als Mieter erhalten und schließt im Zuge des Verkaufs einen Gewerbemietvertrag über eine feste Laufzeit von vier Jahren zu einer Nettokaltmiete von 1.700 EUR monatlich ab. Das entspricht einer Jahresnettokaltmiete von 20.400 EUR.
Für Erwerber ergibt sich daraus eine seltene Kombination: ein sofort und ohne Anlaufzeit vermietetes Objekt mit einem ortsansässigen, im Objekt eingespielten Mieter - und zugleich ein klar terminierter Zeitraum, innerhalb dessen eine Umnutzung oder Neuentwicklung in Ruhe vorbereitet, geplant und genehmigt werden kann. Die Mietzeit finanziert die Planungsphase.

Entwicklungspotenzial: "Wohnen am Bahndamm"
Für das Grundstück liegt darüber hinaus eine architektonische Vorentwurfsplanung im Maßstab 1:100 vor, die unter dem Titel "Wohnen am Bahndamm" die Weiterentwicklung des Areals zu einer Einheit aus Wohnen und Arbeiten aufzeigt.
Der Entwurf sieht vor:
eine Wohneinheit mit Wohn-/Essraum, Küche, Schlafzimmer, Bad, WC, Vorraum und eigenem Treppenhaus, eine separate Büroeinheit mit eigenem Zugang - Wohnen und Arbeiten unter einem Dach, Neben- und Technikflächen (Trockenraum, Heizung) sowie Stellplätze für Wohnung und Büro, optional mit Schwingtor
eine massive, zweischalige Schallschutzwand zur Bahnseite als konzeptioneller Kern des Entwurfs, eine Formensprache, die den Bestand aufnimmt: Bruchsteinmauerwerk nach Vorbild des Bestands, horizontale Holzverschalung, Doppelstehfalzdach und Oberlichter.

Die Vorentwurfsplanung weist für die Neuplanung eine Bruttogrundfläche von rund 140 m² im Erdgeschoss (ca. 22,60 m × 6,20 m) sowie eine Stellplatzebene von rund 133 m² aus. Rechnerisch ergeben sich daraus eine Grundflächenzahl von 0,47 und eine Geschossflächenzahl von 0,43 - Werte, die im Rahmen einer ortsüblichen Bebauung liegen.

Wichtiger Hinweis: Es handelt sich um eine Vorentwurfsskizze eines Architekturbüros, nicht um eine erteilte Baugenehmigung oder einen Bauvorbescheid für eine Wohnnutzung. Die planungsrechtliche Zulässigkeit des Wohnens ist vor Erwerb mit der Gemeinde Walluf und der Bauaufsicht des Rheingau-Taunus-Kreises abzustimmen. Der Entwurf zeigt jedoch, dass eine qualitätvolle Umnutzung des Areals architektonisch durchdacht und bereits fachlich untersucht worden ist.

Für wen dieses Objekt interessant ist:
Kapitalanleger, die einen laufenden Ertrag mit einer perspektivischen Höherwertung durch Umnutzung verbinden möchten
Handwerks- und Gewerbebetriebe, die für die Zeit nach Mietende eine eigene Werkstatt in Ortslage mit Bahnanschluss suchen - die gewerbliche Nutzung ist hier baurechtlich vorgezeichnet
Projektentwickler und Bauherren mit Interesse an einem Bestandsgebäude von Charakter in gefragter Rheingau-Lage
Selbstnutzer mit Wohn- und Arbeitsbedarf unter einem Dach